我国施展最大力度救楼市 剖析：很有可能变向乘火打劫 https://t.co/hlcLrDaYI9

— 美国之音中文网站 (@VOAChinese)
May 21, 2024

中国官方上周五公布史规模最大的房地产股灾现行政策，包含减少首付款、二套房贷可变为首套利率、政府部门回收商住楼转作公共租赁房等。分析人士表示，这可能会使中国房价短暂性迈入一段小阳春，但是最终难以持续，政府部门还会变向乘火打劫，用低价收购建商精华区的烂尾以获取收益，并且在分期还款的过程当中最终也不交了，变成一个“中国式末尾”。

去产能为核心

为了挽救房市，国家队下手，多措并举连射多种利好消息对策。中国官媒中国青年网报导，5月17日，中国国务院研究部署全国各地进一步加强保拿房工作视频会议，颁布新一轮刺激性楼市的措施，定音以“去产能”做为管控楼市的核心。中共中央政治局委员、国家副总理何立峰在会议中注重：“商住楼库存量比较多大城市，政府部门可‘以需订购’，酌情考虑以合理的价格回收一部分商住楼作为保障房。”

浙江省杭州市拉响政府部门用仓储方式去化房地产库存量的第一枪。杭州临安区政府公告将于范围之内回收一批普通商品住房作为公共租赁房。声明中并且对楼盘标准作出详细规定，包括以整栋为基础回收企业，与此同时单幢总建筑面积不得超过70平米；回收楼盘需组合一定比例车位，即60平米（含）以内的每一组以0.6个车位比例配备，60平方米以上的每件以1.0个车位比例配备。

次之，中央人民银行、国家金融监督管理总局17日协同下发通知，首套房和二套房贷最少首付比例各自从过去的20%和30%，降到不少于15%和25%。当然除了首付外，中央人民银行还宣布取消全国各地首套房和二套房贷利率现行政策低限，并调降个人住房公积金贷款年利率0.25％。调整，5年下面（含5年）及5年及以上首套房个人房屋公积金贷款利率分别是2.35%及2.85%，5年下面（含5年）及5年及以上第二套个人房屋公积金贷款利率分别是2.775%和3.325%。

年利率调降

杭州日报5月15日说，杭州市大部分银行跟踪实行“杭州市5.9新政策”，放开首套房的判定标准，改为“以区为对象”，意为只需要在所在区域户下没房，购买房子将可被认定首套房，二套房的银行贷款利率就可以变为首套房。

中国官媒CCTV5月16日也报导，已在北京有着2套房的，可在五环外购买1套商住楼，并得以依照二套房的贷款政策申请贷款，已有多家金融机构开始实施。先前住户选购第三套房屋时，金融机构不可以给与借款。

在国家回收商住楼转作公共租赁房以及降低首付与房贷利息外，“老房换新房子”的举措也是有重大进展。湖北第二届住宅博览会暨武汉市第42届房交会传出消息，武汉自去年起进行楼市“新旧置换”的倡议后，迎来了第一个经典案例。

老房换新房子

武汉市当地媒体楚天都市报5月16日强调，该案例是礄口区一位住户将原本105平米的房子，换为新小区128平方米左右的新建商住楼。该居民旧房子评估价为90余万元rmb，但他却看上的新小区房价大约为210余万元，最终他补足120多万元差价款，换来新房子。

所著《中国危机大逃亡》一书的美藉经济学家秦伟平在接纳美国之音采访时说，她在7年以前写这本书的时候，就已构想到今日的局势，其实就是中国经济下行以后，房地产开发商很多倒闭，接踵而来出现大量的烂尾，最终只能由国家去接任回收，做为保障房。

他指出，我国仅有这条道路可以走，但可以做到什么程度，要打个问号，以他对于我国政府执行力的理解，若想要贯彻落实下去相当困难。他说道：“最终结果是什么？便是当地政府或是中央乘火打劫。”

中式末尾？

秦伟平表示，尽管政府文件说用到合理的价格去回收烂尾，但所谓的有效价格多少，例如销售市场上价值10亿人民币的楼盘，我国政府绝对不会用10亿买，反倒极可能乘火打劫，“讲给你3000万需不需要”，但这些房地产商上下也需要倒闭，没有选择，最后只能担负很大的损失。

秦伟平并且表示，并且国家在分期还款的过程当中，还会采用所说“中国特色的合同履约方法”，便是分期付款到后来钱也不交了，这很有可能就是“中国式末尾”。

另外一方面，他说，我国政府根据仓储库存量房方法，还可以在防止出现规模性社会动乱层面具有一些积极意义，特别是在为中低收入阶级给予社保住宅还能赢得一部分人的内心，其实也是一种间接的稳控方式。

尽管政府部门取出最大力度尝试拯救楼市，但是对经济下行的中国来说，钱从哪里来是一个重要环节，而行业人士对于此事各不相同观点。

依据我国政府的计划，政府收储商品房方式会由中国人民银行开设3000亿人民币保障房贷款，再贷款利率为1.75%，时间1年，可贷款展期4次，派发对象包括21家全国性银行，预估将推动银行借款5000亿人民币。

钱从哪里来

秦伟平表示，我国的资金来源实际上牵涉到多家国有商业银行来共同投资，而且风险性要通过银行一个人去担负，由此可以看出一共手里并没有多少网络资源，或是至少没有现钱去解决此项困境，所以才会在此前发售超长期性特别国债。

中国今年方案发行人民币1万亿体量的特别国债，5月17日发售第一批金额达rmb400亿的国债券，时间30年。20年限和50年期特别国债分别5月24日和6月14日逐渐开售。

秦伟平表示：“这其实是他变向在筹资的一种方式，其实她们钱没，找政策方向还是有的，换句话说是没办法的方法，但是钱都还没筹资出去，现在也没有钱。”

但是，台湾中华研究院第一研究室助研究者王国臣接受美国之音访谈的时候觉得，我国政府肯定是有这笔钱的。

他强调，依据估计，我国大概有700万间空房子，早已有专家认为比不上将空房子回收拿来做保障性住房，不论是租赁或是售卖，相关部门的信誉度最少要比破产倒闭建商好些。而中国前50大建商在2020年已经陆续破产倒闭，如果以2019年为依据前50大建商一年里的营业利润，应该是9万亿元、靠近10万亿元人民币，换句话说，如果政府有10万亿将前50大建公司买下来，所有国有化，那当下的问题就解决了。

王国臣说：“那政府部门有没有钱？其实是有些，便是上年实际上在7到8月的三大工程，大家外部预计也应该是要10兆（万亿元）rmb，并且这个10兆rmb拿出来做这种房企的回收是正好，绰绰有余的。”

“三大工程”指的是保障房基本建设、旧村改造和“平急双用”基础设施基本建设。

现行政策诡计？

但王国臣还提到，我国楼市供大于求，我国政府实际上大可去年就把这些烂尾回收，而不用再去推三大工程、盖新的房子，他怀疑在其中蕴藏了现行政策诡计，因为通常保障性住房不容易盖在市中心最精华地区，反而是坐落于较为偏僻的近郊区；反之，这些大型建商房子即使是烂尾，也有可能位在高级地区，因此政府部门应当是想要偏僻的社会住宅来去换取大中型建商的豪宅地区，并以此获取收益。

他说道：“例如那一个（北京市）一环里边的豪宅，盖用不完变烂尾，我跟你讲这七环有一个我盖上的社会住宅，要不要和我互换？你没互换，那么就再次享有那一个烂尾；那么你互换，我把那一个地区差价格比跟一环精粹地段的价格比谁赚走？政府部门赚走！”

台湾省云林科技学院财务金融系教授郑政秉接受美国之音采访时说，我国新一轮刺激性楼市的举措对有住宅硬性需求得人，或者学位房或者新起受欢迎地域会有一定发病原因，短时间会有一些小阳春效果，但如果想要全部逆风翻盘，大部分难度非常高。

他指出，据彭博报导《券商中国》引用华创证券的可能，2024年3月我国空房子面积大约是44亿平方米，如果想让房地产业灵活下去，这样算下来也会去化7.7亿平方米。若以杭州临安区的通知规范，以70平米作为一个企业，意味着起码要消化吸收1100万件的房品，可能下去必须有7万亿元或8万亿，乃至10万亿的rmb才足够。

作用有限

他指出，虽然国家队如今出手相助，但我国政府实际上此前就曾经编写1000亿人民币去干“以房换房”这类的举措，结论经历了一两年，1000亿里边仅用了几十亿，也还用不完，表明市场中的反映不太热情。现如今，如果真的要让外界死而复生得话，即便取出7、8万亿的一半，也要3、4万亿元，但中国前几日公开发行的超长期性特别国债的数额也就只有1万亿元，更何况该1万亿元也不是所有用于楼市，有一些还需要拿来当“新质生产主力”等特色，所以无法不断。

郑政秉说，下面全看市场买不买单、及其中国经济发展如何做到了，仅有中国经济发展，顾客增加利润，楼市就能恢复自信心。但是目前这些方面都看起来都满消极，中国失业率超出预算，外资企业外流也超出预算，因而整个功效还是非常比较有限。