沈凌评价

我国上星期颁布新一轮房地产新政策。本文沈凌对放开限购限价的行政措施给予了充分肯定，但怀疑中国国家队收购库存房地产是否会心存侥幸，并导致一个新的腐败和制度性歪曲。

南京市、成都市、西安等二线城市已放开商住楼限购房政策，新华社记者南京市的一处住宅小区图象由来: CFOTO/picture
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（德国之声中文网站）上星期国内房地产国家经济政策出现三个重大的变化，非常值得造成大家的注意。

关键在于救楼市，以杭州市成都武汉南京市为代表二线城市早已放开了将近十余年的限购房政策，让人民群众有权利选购；其次中央银行减少房地产贷款利率的房贷首付比例，让人民群众买起，这其中的房贷首付比例低到15%，是前所未有的；最后甚至有消息说，社会层面正在组织资产，准备开设房市中国国家队，结局回收已完成为售卖的库存房地产。

这一系列的复兴要求的处理方式，获得了销售市场得非常好回复。在A股市场代表房地产业上市公司房地产业ETF一个月来上升了类似30%，而前一段时间深陷倒闭事件的行业龙头万科的股票价格，也出现大幅反弹：A股50%，H股100%。市场心中有杆秤。

做为国民经济支柱产业，房地产业一直就是不太可能避开的时间之锚。就算完善如美国的经济，房地产业在GDP里还有15%上下，更何况是我国这种还未比较发达的经济体？假如中国平均住宅面积想要实现国外水准，也有至少100%的发展空间；如果未来住宅品质想要实现法国水准，可能已有的楼龄十年以上的住宅都要韬光养晦。

因此，在过去一段时间，中国房地产市场是被过度悲观心态所影响，背离了正常发展趋势路轨，终归必须重归。这当中，不恰当地把中国房产经济发展阶段对比于日本九十年代的泡沫塑料，而且长时间的用不适当的不完全竞争性行政部门操纵现行政策，干涉价格行情和交易资质，才算是促使销售市场长期不可以市场出清的根本原因所属。

任何一个产业链不断发展，再适者生存，都有一个产业布局从充分竞争到垄断竞争市场的一个过程。房地产业也是如此。以往二十年，从朱镕基政府部门放宽商住楼市场准入制度逐渐，亲身经历的就是一个充分竞争的年代。房地产开发商做为经销商是充分竞争的，所以才会有全国各地几万家的统计信息。各地方政府部门都是土地资源经销商，实际上也是充分竞争的。随着社会经济提高，人口数量就会越来越集中在大都市和经济发展核心，人口数量流动本身就是对土地以脚网络投票。市场规律必定要充分发挥，人为的限定选购资质，设置市场价格的吊顶天花板，全是违反经济规律的政策措施。若是在危急时刻临时性用一下，也许还可以理解。如果将这类行政措施当作了长期性规章制度，十余年不会改变，那便是后退到计划经济时期。这是不可能处理市场经济体制问题。这一点在以往三十年的计划经济体制在实践中早已被证实了，为何到房地产业会被人挂一漏万？

市场出清，那就需要适者生存，劣的取代不上，那样优秀的就会被压垮。前一段时间的万科地产就是一个例子。长时间对广州恒大什么的伪劣房地产企业的治理，严重影响正常融资条件，从而使优秀企业无法得到适度的资金支持，出现销售市场事件，假如不是现在及时纠正融资政策，那样发生由于人为要素而造成的金融危机也不是不可能。假如这样的状况确实发生，才算是国家经济政策的笑话。

现今房地产新政三箭齐发，前两箭还行，要我惊慌失措的是第三箭。原本放开限购限价的行政措施是为了给经济规律充分发挥，怎么又来了一个中国国家队收购库存房地产这种新行政措施呢？这个不是心存侥幸，又会造成一个新的腐败和制度性歪曲吗？

确实，房地产和许多涉及到民生事业的行业一样，是老百姓生存与发展必需品的一种。适当确保中低收入阶级有遮风挡雨的地方都是政府责任之一。但这样的保障性住房不应该成为市场需求的主力。游遍新兴经济体，没有任何一个大一点的经济大国是要让公共租赁房保障性住房变成房地产业关键市场需求的。好多人一讲到保障性住房就用马来西亚做事例。一个五百万人小城市的住房政策可以用来做为14亿人的大国样版吗？马来西亚有过亿的流动性人力资本吗？马来西亚有东中西非常大的地区差距吗？这都不是一个十八线小县城需要思考的问题，但确实是强国里的大城市现行政策务必考虑的因素。

因此，指望中国国家队入场收房子，即不很有可能（起码是数万亿级其他管理规模）亦无必需。特别是在房地产库存比较严重的三四线城市，那边从来就不是未来房地产持续发展的核心。很多的库存恰好是适者生存里的要被淘汰一部分，政府部门出来去买回来干嘛呢？很多的农民工中低收入阶级所需要的保障性住房是在一二线城市和经济重心，不是在住宅本来就产能过剩的三四线城市。如果政府确实搞大规模进场回收，基本上可以断定便是下一次金融危机的根本原因，所以这些收来的资产很有可能就是不良贷款。

沈凌，法国波恩大学经济学博士，现任教于上海华东理工国际商学院。